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27. Juni 2019

Terminologie der Leasingbilanzierung, die jeder Immobilienmanager im Schlaf beherrschen muss

Am 1. Januar diesen Jahres traten die neuen Rechtsvorschriften zur Leasingbilanzierung des Financial Accounting Standards Board (FASB) und des International Accounting Standard Board (IASB) in Kraft, mit denen die neuen Standards ASC 842 und IFRS 16 verbindlich geworden sind. In diesem Blog erläutere ich die wichtigsten Veränderungen auf dem Gebiet der Leasingbilanzierung samt der zugehörigen Terminologie. 

Webinar - So wirken sich die neuen Lease Accounting Standards auf Ihr Unternehmen aus
Lease Accounting Standards

Seit dem 1. Januar 2019 gilt bei der Leasingbilanzierung nach IFRS der neue Standard IFRS 16 des International Accounting Standard Board (IASB). Und das hat erhebliche Auswirkungen für börsennotierte Unternehmen.

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Börsennotierte Unternehmen sind seit dem 1. Januar 2019 verpflichtet, all ihre Leasingverhältnisse mit einer Laufzeit von über einem Jahr in der Bilanz auszuweisen. Diese Maßnahme soll einer offensiven Strategie des Sale-and-Lease-back, auch als Off-Balance-Financing bekannt, entgegenwirken; einer Strategie, die in den 90er und Anfang der 2000er Jahre von vielen Organisationen genutzt wurde. Wichtigstes Ziel der neuen Standards ist die Verbesserung der finanziellen Transparenz in der Lease Accounting Administration.

Operatives Leasing und Finanzierungsleasing

Bis Anfang dieses Jahres wurden Verbindlichkeiten aus Operativem Leasing nicht in der Bilanz erfasst; sie erschienen nur im Anhang des Geschäftsberichts einer Organisation. Operatives Leasing wurde nur unter den Betriebskosten auf der Basis linearer Abschreibungen ausgewiesen. Finanzierungsleasing ist eine kapitalisierte Verbindlichkeit (ein Nutzungsrecht), die in der Bilanz erfasst wird und sich damit direkt auf die Gewinn- und Verlustrechnung, den Verschuldungsgrad und die Eigenkapitalquote auswirkt. Manche Organisationen haben sich dazu entschieden, ihre Immobilien als Eigentum zu erwerben und in der Bilanz auszuweisen, während andere ihre Immobilien und Betriebsmittel lieber in Form eines Operativen Leasings, das nicht in der Bilanz erscheint, gemietet haben.

Diese Praxis der Leasingbilanzierung wurde seit vielen Jahren von Wirtschaftsprüfern infrage gestellt. Wie realistisch sind die Finanzausweise in der Bilanz, wenn bilanzwirksames Grundeigentum oder Betriebsmittel innerhalb weniger Monate verkauft werden können, während ein bilanzexterner Operating-Lease-Vertrag eine Verbindlichkeit für mehrere Jahre darstellen könnte?

Verbesserung der finanziellen Transparenz

Das Financial Accounting Standards Board (FASB) und das International Accounting Standards Board (IASB) – beide befugt, Standards zu schaffen und Organisationen zu deren Anwendung zu verpflichten – waren sich einig, dass die tatsächlichen Leasingverbindlichkeiten auf einheitliche Weise ausgewiesen werden müssen, um den Benutzern der Finanzausweise einen besseren Einblick in die tatsächliche Finanzlage der jeweiligen Organisation zu bieten.

Seit 2006 haben FASB und IASB die für die Leasingbilanzierung relevanten Kapitel ASC 840 und IAS17 einer Neubewertung unterzogen. Die angestrebten Veränderungen sollten vor allem die Transparenz bei der finanziellen Bewertung erhöhen. Die bisherigen buchhalterischen Verfahren für das Off Balance-Financing von Leases wurden abgeschafft und Leasingverhältnisse müssen in der Bilanz ausgewiesen werden.

Seit 2019 müssen ASC 842 (der Nachfolger von ASC 840) und IFRS 16 (der Nachfolger von IAS 17) verpflichtend angewendet werden. Obwohl die neuen Standards erst dieses Jahr in Kraft getreten sind, werden sie rückwirkend für die Finanzberichterstattung ab 2017 gelten. Die Eingliederung des IFRS 16 hatte großen Einfluss auf die Dokumentation von Unternehmen mit off-balance Verträgen. Die Implementierung wurde häufig in sechs bis zehn Monaten vollzogen, da der neue IFRS Standard den Einsatz verschiedener Abteilungen und Instanzen erforderte. Unternehmen standen nicht nur vor der Herausforderung, die Implementierung im erforderlichen Zeitrahmen zu vollziehen, sondern hierbei auch Präzision zu gewährleisten. Ohne akkurate Daten zu Unternehmensimmobilien und Leasingverträgen war eine regelkonforme und kosteneffiziente Eingliederung des neuen Standards bis Anfang 2019 nahezu unmöglich. Die Herausforderung bestand darin, das eigene Integrated Workplace Management System (IWMS) mit den Regeln des IFRS Standards in einer Software-Lösung zu verbinden. In einem anderen Artikel zu diesem Thema hat mein Kollege David Stillebroer, Director Product Management, die betrieblichen Vorteile dieser Lösung detaillierter erklärt.

Darja Schuurmans
Account Manager