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04 mai 2017

Pourquoi la plupart des gestionnaires de l’immobilier doivent encore s'habituer à un modèle numérique appelé BIM (maquette numérique du bâtiment)

De nombreux responsables de l’immobilier sont assez surpris quand leur entrepreneur fournit un tas d'information lors de la livraison d'un nouveau projet de construction. « Ce sont toutes les informations dont vous avez besoin pour la phase d’exploitation » dira-t-il. « Comme nous sommes vraiment innovants, vous trouverez tout dans un modèle numérique, appelé BIM. » Après une bonne discussion, où le responsable du patrimoine immobilier explique à l'entrepreneur qu'il n'a besoin que d'une toute petite partie de ces informations, une réponse courante de l'entrepreneur sera : « Les professionnels du Real Estate et du Facility Management sont trop traditionnels : ils ne savent pas ce dont ils ont vraiment besoin ! » Est-ce une réponse juste ?

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Le défi des informations

La capacité à trouver des informations adéquates sur le patrimoine immobilier a toujours été un défi. Durant la phase de conception, chaque centimètre du bâtiment est décrit. Ces informations sont utilisées pour, par exemple, positionner les fenêtres au bon endroit ou veiller à ce que l'entrepreneur commande assez de mètres de canalisations pour un plombier. Après l'inauguration du bâtiment, le premier projet de rénovation est prévu dans plus de 10 ans. Dans votre propre ordinateur, disposez-vous encore de documents créés il y a plus de 5 ans ? Probablement pas. Cependant, même si vous aviez conservé ces informations, comment auriez-vous pu prévoir les types d'informations nécessaires 10 ans après ?

En général, les utilisateurs d'une solution de gestion intégrée de l'environnement de travail (IWMS) relèvent ce défi depuis de nombreuses années. Ils ont probablement investi dans le maintien de plans CAO pour pouvoir importer les m2 bruts et nets de leurs espaces et mis à jour les actifs de leurs bâtiments à un niveau relativement élevé. Ils ont dû établir des budgets de maintenance basés sur des estimations, par exemple, du nombre de m2 de vitres de leurs façades. Lors de la préparation d'une rénovation, ils engagent normalement un architecte pour prendre des mesures exactes, ce qui a toujours été la base en vue de comparer des offres d'entrepreneurs pour la réalisation de leur travail.

Bénéficiez au maximum du BIM

Alors que les entrepreneurs et les architectes redéveloppent actuellement leurs business plans sur la base de l'utilisation du modèle BIM, les responsables de l’immobilier examinent toujours ce qu'il peut leur apporter. Quels sont les avantages possibles du maintien d'un espace avec un modèle à 3 dimensions ? Quels processus en libre-service/de gestion du travail peuvent être réellement améliorés en utilisant un modèle 3D ? Pour la maintenance, les responsables du rel estate recevant un modèle BIM disposeront maintenant de cent fois plus d'actifs qu'avant. Grâce aux informations du modèle BIM, ils peuvent attribuer un ordre de travail pour une seule fenêtre sur une partie spécifique de la façade. Cependant, qui bénéficiera de ce type d'informations ? Avant de profiter un jour des avantages potentiels du modèle BIM, de nombreux processus existants doivent d'abord être modifiés.

Par conséquent, il faut du temps pour adapter ces processus. Un responsable de l’immobilier ne veut pas être surpris. Il a juste besoin des informations nécessaires pour ses processus habituels. Faites-lui expérimenter les avantages d'un modèle 3D comme base, mais ne lui reprochez pas de ne pas encore utiliser toutes les informations du modèle BIM.

Jan-Fokke Post
Business Consultant Planon Netherlands