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La progression du Modèle d’Informations sur les Bâtiments (Building Information Model ou BIM) ne semble pas s’essouffler. Ce modèle numérique tridimensionnel est de plus en plus souvent utilisé pendant la conception et la réalisation des bâtiments et comprend de plus en plus d’informations sur des aspects tels que : la composition du bâtiment, les propriétés des éléments et même le planning des travaux.
Il n’est donc pas étonnant que les gestionnaires de bâtiments s’intéressent beaucoup à ces modèles. Alors que l’entrepreneur fournissait auparavant un grand nombre de plans sur papier et de documents pendant la réception d’un bâtiment, aujourd’hui le BIM est de plus en plus souvent mis à disposition du gestionnaire. Beaucoup de gestionnaires de bâtiments se demandent cependant ce qu’ils peuvent en faire et si les données peuvent être introduites dans leur maintenance. Il n’est pas simple de répondre à cette question. En fait, il s’agit même de mauvaises questions, mais nous y reviendrons plus tard.
BIM au niveau de la gestion
Environ 70 % des frais des bâtiments sont encourus pendant la phase de gestion. L’automatisation de la gestion des bâtiments offre de nombreux avantages en matière de rentabilité et c’est justement la valeur ajoutée des BIM. Ces modèles comprennent en effet une « bill of materials ». C’est une liste des éléments qui composent le bâtiment : par exemple, le nombre de portes extérieures d’un certain type, le nombre de mètres carrés de maçonnerie de façade, le nombre de mètres carrés de peintures, le type d’installation de chauffage central, etc.
Il va de soi que ces informations sont utiles et pratiques pour les gestionnaires de bâtiments. Mais comment peuvent-ils réutiliser les informations du BIM pour, par exemple, prévoir l’entretien et estimer les coûts ? La réponse à cette question dépend de différents facteurs. Il est donc important de se poser d’abord les bonnes questions.
1. Que voulez-vous atteindre avec le BIM ?
Durant la phase de gestion, un BIM peut être utilisé à différentes fins : de l’estimation des frais de gestion à la planification de travaux d’entretien. Chaque objectif impose des exigences différentes au modèle. Est-il suffisant de disposer uniquement d’une « bill of materials » grâce au modèle, ou est-il important d’actualiser le modèle pendant la phase de gestion du bâtiment ?
2. Qui fournit le modèle ?
Le BIM est toujours une composition de plusieurs sous-modèles. De plus, tant l’architecte que l’entrepreneur fournissent des données pour le modèle. Veillez à désigner une seule partie (de préférence l’entrepreneur) comme responsable de la fourniture de tous les sous-modèles et formulez à l’avance toutes les exigences auxquelles ces données doivent satisfaire, comme la codification des espaces, les fonctions des espaces et la codification des éléments. Cela simplifie l’intégration de ces données et augmente l’utilité de ces données.
3. À quel point le modèle est-il complet et actuel ?
Un BIM n’est pas toujours mis à jour jusqu’à la réalisation effective d’un bâtiment (« as built »). Le cas échéant, vous commencez par un faux départ. Analysez donc l’exhaustivité et l’actualité du modèle avant d’intégrer les données pertinentes.
4. Quelles informations du modèle voulez-vous réellement utiliser ?
Toutes les données du BIM ne sont pas utiles et pratiques pendant la phase de gestion. Il est donc important de déterminer quelles informations du modèle sont réellement nécessaires et à quel endroit ces données sont gérées. À titre d’exemple: du point de vue de la gestion, il n’est pas essentiel de connaître l’armature du sol en béton. Il est cependant intéressant de connaître le nombre de mètres carrés de finition de sol ou de plafond dans un bâtiment, de manière à planifier l’entretien du sol et des peintures.
5. Avec quel logiciel de modélisation le BIM est-il établi ?
Il existe de nombreuses différences entre les systèmes utilisés durant la phase de construction. Pour mettre à jour ou modifier le BIM pendant la phase de gestion, il faut acheter le logiciel de modélisation nécessaire. Cela demande cependant une expertise très spécifique et, en pratique, la consultation du BIM suffira dans la plupart des cas.
6. Qui sont les utilisateurs des données et du modèle ?
Les différents utilisateurs ont différents besoins. Le gestionnaire de l’entretien s’intéresse aux installations, aux informations techniques et structurelles, alors que le responsable des logements veut savoir quelles parois intérieures peuvent être déplacées et quelles parois sont porteuses. Il est essentiel d’organiser ces systèmes afin que les utilisateurs puissent consulter et gérer rapidement et efficacement les informations pertinentes pour eux.
Les réponses à ces six questions ne donnent pas encore de garantie qu’un BIM peut être utilisé durant la phase de gestion, mais elles constituent un point de départ important. Il est surtout primordial de répondre à ces questions durant la phase de conception et de se mettre d’accord à temps avec l’architecte et l’entrepreneur. Cela permet en effet au commanditaire de formuler des exigences tôt durant le processus, afin que les données puissent être utilisées lors de la maintenance du bâtiment après la livraison.
Les BIM sont conçus pour la phase de construction, mais en posant les bonnes questions à temps et en imposant des exigences aux bonnes parties, il est possible de gagner beaucoup de temps et d’énergie.
Eelco de Bruijn
Product Manager Space & Workplace Management
