Sustainable greenhouse in office building with plants.

Developpement durable et facility management : un modele de cooperation (partie 2)

Dans mon précédent article, j’ai présenté une méthodologie d’Alan AtKisson destinée à accélérer la transformation durable des organisations. Celle-ci comportait quatre étapes : les indicateurs, les systèmes, l’innovation et la stratégie. Comprendre ces quatre composantes d’un projet d’amélioration peut nous aider à en relativiser les aspects complexes et à rester organisés et concentrés sur le résultat escompté.

Dans un environnement où tout va de plus en plus vite et où l’on essaie de gérer de plus en plus de projets à la fois, disposer d’un cadre simple et carré peut nous aider à ne pas nous laisser distraire de nos intentions premières.

Dans cet article, j’aimerais me pencher à nouveau sur le processus en quatre étapes d’AtKisson, mais cette fois-ci, à travers le prisme du facility management, en mettant l’accent sur les opportunités de collaboration entre les professionnels du facility management et ceux du développement durable. Car en effet, la coopération entre ces deux services peut renforcer la faisabilité de votre projet et vous aider à tirer parti de l’immense quantité de connaissances et de données que les équipes FM recueillent et conservent.

Voyons cela de plus près.

1. Indicateurs

Cette première étape est on ne peut plus pertinente au FM. À bien des égards, les facility managers sont « les yeux et les oreilles » de l’environnement de travail. C’est à eux que revient la responsabilité de résoudre les problèmes de l’entreprise : espaces inconfortables, fuites ou pannes d’eau, coupures d’électricité ou encore mauvaise circulation entre les bâtiments, pour n’en citer que quelques-uns.

Ce sont également eux qui savent ce qu’a relevé le service de santé et sécurité au travail et si l’inspection annuelle des ascenseurs a bien été effectuée. Les facility managers voient quelles installations sont très utilisées et nécessitent un nettoyage régulier, quelles zones sont inoccupées, ce qui arrive dans le bâtiment et ce qui en sort. Pour résumer, ce sont eux qui détiennent les principales données. S’ils disposent d’une solution IWMS, ces données s’en voient d’autant mieux organisées, à jour et faciles à communiquer et par conséquent améliorables.

L’importance des indicateurs ne peut être sous-estimée. De nombreuses études ont montré que, souvent, l’accès aux données peut donner lieu à d’importants changements de comportement. Si les gens savent que quelque chose peut être mesuré, ils portent de l’intérêt à l’amélioration des données concernées. L’accès à une quantité aussi vaste de données offre aux facility managers une position privilégiée pour inciter les utilisateurs des installations à adopter des gestes plus durables, simplement en les informant des effets positifs et négatifs de leurs comportements. Un exemple : lorsque l’Agence de protection de l’environnement des États-Unis a créé en 1986 le « Toxic Release Inventory » (une base de données accessible au public contenant des informations sur les rejets de produits chimiques toxiques) qui demandait aux usines de renseigner, sans encourir de sanction, leurs niveaux d’émissions annuels, ces émissions ont chuté de 40 % en quatre ans.

On voit donc bien que le service de facility management s’avère être un allié essentiel aux initiatives de développement durable, pour ce qui est d’en évaluer les indicateurs. Voici quelques pistes de réflexion à avoir avec votre équipe FM afin de comprendre où vos besoins se rejoignent.

  • Quels sont nos bâtiments les plus coûteux à exploiter ?
  • Où nos coûts de maintenance sont-ils les plus élevés ?
  • Lesquels de nos bâtiments ont le taux d’occupation le plus faible ?
  • Quelles installations génèrent le plus grand nombre de plaintes relatives à la température et au confort ?
  • Certains bâtiments ont-ils des taux de défaillance de leurs équipements anormalement élevés ?

2. Systèmes

Les facility managers sont, par définition, des penseurs systémiques, parce que les bâtiments sont des systèmes complexes de systèmes. En tant qu’architecte, mon amour pour l’environnement bâti repose sur la complexité des systèmes qui se recoupent, s’imbriquent et s’alimentent qui font nos bâtiments, nos campus et nos villes. Ils regroupent divers services tels que le chauffage, la climatisation, la plomberie, l’électricité et les communications, mais aussi la circulation, le contrôle d’accès, la sécurité incendie, le vitrage et les livraisons. Sans oublier celui que beaucoup oublient : la finance, un système qui interagit significativement avec chaque système physique et humain. Les connaissances relatives à tous ces systèmes peuvent elles-mêmes être englobées dans un autre système : un système de gestion de l’information capable d’enregistrer, de rassembler, de comparer et d’agir sur les données de toutes ces constructions complexes.

Tout changement dans un système peut avoir des conséquences colossales et inattendues dans un autre. J’ai récemment entendu Joseph Allen, co-auteur de Healthy Buildings (« Bâtiments sains »), s’exprimer lors de la conférence 2021 « World Workplace » de l’IFMA. Il y racontait une histoire, également relatée dans son livre : celle de la tentative précoce, motivée par la crise pétrolière des années 1970, de conserver l’énergie en « calfeutrant » les bâtiments. L’idée était de réduire les fuites de chauffage ou d’air conditionné de nos bâtiments en améliorant l’étanchéité des fenêtres, des portes et autres ponts thermiques. L’effort a porté ses fruits, mais il a eu un sérieux effet secondaire : sans cette circulation d’air, des substances nocives (aujourd’hui appelées composés organiques volatiles, ou COV) se sont accumulées à l’intérieur des bâtiments et ont rendu leurs occupants malades. Le « syndrome du bâtiment malade » est devenu un sérieux problème pour les entreprises qui, pour l’enrayer, ont dû faire en sorte d’assurer un approvisionnement adéquat en air frais. Il a fallu installer des systèmes mécaniques plus gros et plus puissants pour compenser les effets d’enveloppes plus étanches.

La complexité des bâtiments peut sembler minime par rapport à la complexité de l’environnement global, mais il convient d’y réfléchir pour mieux les résoudre. Les bons facility managers ont les compétences nécessaires pour le faire et savent les mettre en pratique efficacement pour aider leurs organisations à répondre aux problèmes liés au développement durable.

3. Innovation

Lorsque l’objectif est d’améliorer son mode de fonctionnement, il faut innover et les nouvelles idées sont alors la clé du changement. Oui, mais... de nombreuses idées coûtent beaucoup d’argent et d’expérience (souvent douloureuse), les facility managers savent qu’ils doivent se livrer une concurrence acharnée avec les autres services pour chaque centime d’investissement. « Faire plus avec moins » : un refrain si couramment utilisé dans le monde du FM qu’il en est presque comique.

À force de devoir jongler avec des budgets éternellement limités, les facility managers ont appris à identifier les changements (amélioration de l’éclairage, remplacement de la toiture, rénovation des sols, etc.) qui peuvent avoir le plus d’effet positif tout en atténuant les conséquences les plus graves.

À l’école d’architecture, j’ai appris que les plus grandes opportunités en termes de créativité et d’innovation, se présentaient lorsque l’on travaille sous de fortes contraintes. J’ai trouvé, chez les facility managers, un état d’esprit similaire. Les contraintes nous forcent, architectes, ingénieurs et facility managers, à chercher les points de levier qui nous permettent de faire un maximum de différence avec un minimum d’ajustements. Cela mène inévitablement à l’innovation et à de nouvelles façons de résoudre des problèmes bien connus.

4. Stratégie

Connaître les données, comprendre des systèmes complexes et être capable de trouver des façons de faire plus avec moins : voilà qui suggère que les facility managers peuvent et doivent jouer un rôle clé dans le développement d’une stratégie durable.

Donella Meadows, ancienne leader en matière de développement durable, a attiré l’attention sur le fait que les systèmes complexes tels que l’écosystème global tendaient à fonctionner de manière contre-intuitive. Ainsi, notre intuition nous pousse souvent dans la mauvaise direction. Cela sous-entend également que les entreprises qui ont défini et publié leurs objectifs doivent faire appel à d’importantes sources d’expertise pour les mettre en œuvre. Même si je ne veux pas insinuer que les facility managers devraient à eux seuls assumer cette responsabilité, il apparaît clairement que nombre des compétences développées par les professionnels du FM sont essentielles, et que ces derniers devraient donc avoir leur mot à dire. En tant que gardiens de certaines des données les plus précieuses que possède une organisation, les professionnels du FM peuvent être des alliés de poids dans la concrétisation d’initiatives durables. En s’attachant aux éléments de base, en comprenant ce dont dispose l’organisation et où elle est susceptible de voir le plus d’améliorations, ils peuvent contribuer au bon déroulement de vos projets.

Informations sur l'auteur

David Karpook | North American Business Development Director

Expert dans la gestion immobilière et du Facility Management depuis 25 ans, David a été client, fournisseur et a travaillé pour un intégrateur de systèmes. Egalement formateur avec une vue stratégique du marché, il a géré des projets technologiques sur des problématiques workplace à travers le monde. David est président d'OSCRE International, un organisme de normalisation dans l'industrie immobilière. En tant que membre actif de l'IFMA et membre associé depuis l'année 2016, il est président de la communauté Real Estate Advisory & Leadership (REAL) de l'IFMA et membre de la Global Workforce Initiative de la Fondation IFMA.

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