Lorsqu’il est question de maintenance dans le cadre d’opérations quotidiennes de gestion immobilière, la plupart des gens imaginent immédiatement une longue liste de tâches devant être exécutées tel ou tel jour pendant telle période, et généralement rassemblées sur un tableau de planification des ressources. Or, par rapport aux conditions et exigences actuelles, cela ne représente qu’un tiers de ce qu’une maintenance efficace et moderne devrait englober. Une maintenance planifiée peut également entraîner des coûts plus élevés issus d’opérations inutiles.
L’intégration d’une maintenance planifiée proactive dans votre stratégie de maintenance est préférable à une maintenance uniquement réactive. Ce simple changement peut réduire le coût de la maintenance d’environ 75%. Cependant, cela reste jusqu’à cinq fois plus cher qu’une maintenance conditionnelle, où chaque actif technique est surveillé à distance et maintenu en fonctionnement dans un état prédéfini. Cette surveillance est généralement assurée par des informations de GTB, voire par des capteurs basés sur l’IoT. Des logiciels de pointe permettent aux facility managers d’intégrer l’IoT dans la gestion d’actifs et de maintenance afin d’optimiser les opérations de gestion immobilière en fonction de paramètres d’utilisation.
Si l’on envisage déjà d’utiliser l’IoT et toutes ses fonctionnalités pour maintenir des équipements techniques en bon état, pourquoi ne pas faire passer l’ensemble du processus de maintenance au niveau supérieur? Dans ce cas, la surveillance conditionnelle d’un actif ne représente que la moitié de la solution. Idéalement, la maintenance fait partie d’une stratégie globale de gestion du cycle de vie d’un actif, qui comprend:
La norme internationale ISO55000 pour les systèmes de gestion d’actifs, bien connue en la matière, définit une approche de la gestion d’actifs conformément aux objectifs organisationnels de maintenance et d’immobilier.
Cette gestion du cycle de vie d’un actif est souvent abordée entre les experts en actifs et en maintenance, dans le contexte d’une maintenance basée sur les objectifs. Outre le fait de gérer la performance des actifs et d’éviter les échecs, ces experts considèrent la conformité réglementaire comme une partie non négligeable de leur planification. Il s’agit là d’une composante clé de la maintenance basée sur les objectifs. Quel est l’intérêt d’optimiser la performance des actifs, si celle-ci ne répond plus aux exigences de santé et de sécurité ou bien de qualité de l’air intérieur?
Une maintenance basée sur les objectifs aura également un impact sur les décisions liées à l’immobilier. Par exemple, pourquoi remplacer un actif ou un système dans un bâtiment qui sera vendu à court terme? Si le fait de remplacer le système existant permet d’augmenter significativement le prix de vente, alors la décision peut être prise d’investir dès à présent pour atteindre un prix plus élevé. Pour comprendre pleinement la valeur potentielle d’une stratégie de maintenance basée sur les objectifs, il est important de s’impliquer dans le service immobilier de l’organisation et d’aligner stratégies de maintenance et d’immobilier.
Les objectifs de développement durable sont de plus en plus importants pour les organisations qui réfléchissent à leur stratégie de maintenance d’actifs. La prise de conscience de l’impact du changement climatique et les obligations légales en matière de gestion plus durable des entreprises influent considérablement sur l’exécution de la maintenance. Même si l’actif surveillé fonctionne extrêmement bien, ajuster ses paramètres de fonctionnement ou anticiper son nettoyage pourrait permettre de réduire ses émissions de carbone.
Si procéder aux opérations de maintenance avant qu’elles ne soient nécessaires peut augmenter les coûts d’exploitation, ceux-ci sont bien souvent contrebalancés par l’impact positif sur les émissions de carbone et les économies de coût d’énergie associées. Par ailleurs, l’utilisation de données de l’IoT pour comparer les conditions techniques, la consommation d’énergie et l’utilisation des bâtiments peut grandement aider à comprendre les conséquences des décisions en matière de maintenance.
Les experts en actifs et en maintenance ont besoin de systèmes informatiques modernes pour gérer leurs opérations quotidiennes complexes. Ces systèmes devraient inclure un module sur les actifs et la maintenance, ainsi qu’une intégration totale des solutions IoT, de gestion de l’immobilier et du développement durable. La maintenance ne se limite pas à la planification et à la réaction ! Le moment est venu de mettre en place une stratégie de maintenance proactive basée sur les objectifs.
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