Onlangs zat ik in het vliegtuig naar Boston, toen er iets ingrijpends gebeurde. Dit voorval (waarover later meer) heeft sindsdien nog vaak in mijn hoofd de revue gepasseerd. Eén van de dingen die ik me toen realiseerde, is de onvoorstelbare belangrijke rol van de luchtverkeersleiding die het vliegverkeer in goede banen leidt. Eigenlijk, bedacht ik me, is Capital Project Management de luchtverkeersleiding van vastgoedbeheer. Laat me dat even uitleggen.
Capital Project Management kun je zien als de overstijgende trap van Project Management. Het besturen van een vastgoedproject is als het besturen van een vliegtuig: waar een piloot de koers, snelheid en hoogte van het vliegtuig bijhoudt via zijn dashboard (en waar nodig bijstuurt), is een projectmanager verantwoordelijk voor de koers en voortgang van een vastgoedproject. Hij of zij zorgt ervoor dat projecten op de juiste manier - binnen deadline en budget - worden uitgevoerd. Of het nu gaat om het inhuren van mensen, de inkoop van materialen of de volgorde van werkzaamheden.
Waar Project Management vergelijkbaar is met het besturen van een vliegtuig, zou je Capital Project Management de luchtverkeersleiding kunnen noemen. Capital Project Management houdt zich niet in detail bezig met de voortgang van een project, net zo min als de luchtverkeersleiding de metertjes van vliegtuigen kan beïnvloeden. Wat wel belangrijk is voor de mannen en vrouwen in de luchtverkeerstoren, is welke vliegtuigen wanneer binnenkomen en welke eigenschappen deze vliegtuigen hebben. Ook moeten ze rekening houden met bijzondere omstandigheden, zoals gladde landingsbanen, sterke wind of vliegtuigen die een noodlanding aanvragen.
De luchtverkeersleiding heeft dus als doel om vliegtuigen zo veilig mogelijk te laten opstijgen en landen. Net zoals de belangrijkste taak van Capital Project Management is om de planning en financiële voortgang van projecten te monitoren. Welke projecten lopen er? Wat staat er op de planning? Welk project loopt qua budget uit de pas? Conflicteren projecten niet met elkaar? Wat betekent het voor de planning als een specifiek project vertraging oploopt?
Zowel het beheer van individuele projecten als Capital Project Management is een stuk overzichtelijk geworden dankzij IT. Waar de luchtverkeersleiding allerlei geautomatiseerde tools heeft om vliegtuigen en de weersomstandigheden te monitoren en te communiceren met piloten, helpt software het beheer van vastgoedprojecten te monitoren.
Rekening houden met de wind? Dat is net zo belangrijk in Capital Project Management als in de luchtverkeerstoren. Alleen gaat het in het eerste geval over de economische wind buiten en de strategische wind binnen de muren van de organisatie.
Het voorval waar ik in de introductie al even aan refereerde is het volgende. Vlak voor de landing in Boston hadden we last van hevige turbulentie: we kregen de opdracht om onze gordels vast te maken en de landing werd uitgesteld.
En toen gebeurde het: in mijn rij kreeg een medepassagier een hartaanval.
Consternatie en een snelle communicatie met de cockpit waren het gevolg. De piloot rapporteerde deze noodsituatie aan de luchtverkeersleiding en het vliegtuig verlegde vrijwel direct zijn koers. Binnen enkele minuten stonden we op de landingsbaan, waar verdere medische assistentie werd geboden.
Nog nooit werd het belang van de luchtverkeersleiding mij zo duidelijk: alleen door volledig overzicht kon ons vliegtuig voorrang krijgen en direct naar de eerste vrije landingsbaan worden gedirigeerd.
Het gaat te ver om te stellen dat Capital Project Management levens kan redden… Maar dat het voor vastgoedbeheer essentieel is goed overzicht te hebben van alle geplande, lopende en afgeronde projecten én de zaken die daarin prioriteit vragen, dat mag duidelijk zijn.
En de dame in kwestie? Ze heeft het gered!
