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Neues Lease acounting nach IFRS 16 und ASC 842 für Immobilien und andere Assets

Leasing ist eine gängige Finanzierungslösung, die von den meisten Unternehmen verwendet wird. Es ermöglicht Unternehmen, Immobilien, Vermögenswerte und Ausrüstungen ohne Anfangsinvestitionen oder große anfängliche Mittelabflüsse zu nutzen. Leasing ist auch eine gängige Praxis, um die Portfolio-Flexibilität zu steigern und Mittel für Investitionen in das Kerngeschäft freizusetzen.

Die neuen Standards für Lease Accounting nach IFRS 16 und ASC 842, die vom US-amerikanischen Financial Accounting Standards Board (FASB) und dem assoziierten International Accounting Standards Board (IASB) festgelegt wurden, verändern grundlegend die Art und Weise, wie Leasingverhältnisse im Rechnungswesen behandelt werden, und wirken sich stark auf die Bilanz und die Finanzlage aus.

Was ist der Unterschied zwischen Operating Lease und Financing Lease?

Es gibt zwei Arten von Leases, die sich im Hinblick auf die Bilanzierung unterscheiden: Operating Leases und Financing Leases. Ein Operating Lease wird nicht als Verbindlichkeit in der Bilanz ausgewiesen, sondern nur in den betrieblichen Aufwendungen berücksichtigt, und zwar auf Grundlage von Zahlungen, die einer linearen Abschreibung unterliegen. Ein Financing Lease (nach FASB auch als „Capital Lease“ bezeichnet) hingegen ist eine kapitalisierte Verbindlichkeit und ein Nutzungsrecht in der Bilanz und wirkt sich damit auf die Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) aus.

Laut Studien von PwC können Immobilien und Vermögenswerte heute zwischen 1 und 66 % der Bilanz ausmachen. Diese große prozentuale Spanne weist auf Unterschiede im Eigentumstatus hin: Einige Unternehmen halten ihre Immobilien im Eigentum und damit auch in der eigenen Bilanz; andere haben sich dazu entschieden, die Immobilien und Assets zu leasen bzw. zu mieten und sie – bilanzextern - als Operating Lease zu behandeln.

Diese Praxis der Leasingbilanzierung wird seit vielen Jahren von Wirtschaftsprüfern infrage gestellt. Wie realistisch sind die Finanzausweise in der Bilanz, wenn bilanzwirksames Grundeigentum oder Vermögenswerte innerhalb weniger Monate verkauft werden können, während ein bilanzexterner Operating-Lease-Vertrag eine Verbindlichkeit für mehrere Jahre darstellen könnte? Operating Leases werden aus vielen guten Gründen angewendet, wie zum Beispiel der besseren Liquidität, denn so kann mehr in das Kerngeschäft investiert werden. Allerdings weisen sie auch einige Nachteile im Hinblick auf die Interpretation der tatsächlichen Finanzanlage von Unternehmen auf, denn die meisten zukünftigen Verbindlichkeiten, die sich aus diesen Operating Leases ergeben, werden eben nicht in der Bilanz ausgewiesen.

Neue Standards beim Lease Accounting: IFRS 16 und ASC 842

IASB und FASB haben die International Financial Reporting Standards (IFRS) bzw. die US-amerikanischen Generally Accepted Accounting Principles (US GAAP) überarbeitet. Das Hauptziel bestand darin, die Transparenz bei der finanziellen Bewertung zu erhöhen, indem die Verbindlichkeiten, die im Zusammenhang mit Asset- und Immobilienleasings entstehen, in der Bilanz ausgewiesen werden. Die für eine konforme Immobilien- und Assetleasingbilanzierung relevanten neuen Standards sind IFRS 16 des IASB und ASC 842 des FASB. Sie wurden im Jahr 2016 veröffentlicht und gelten verpflichtend ab dem Geschäftsjahr 2019 für alle Aktiengesellschaften, die nach IFRS oder US-GAAP bilanzieren.

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Broschüren | 08/02/2017
Produkt Literatur - Planon Lease Accounting

Es kommen neue Regelungen bei der Leasingbilanzierung nach IFRS und US-GAAP. Die neuen Lease Accounting Standards IFRS16 des International Accounting Standards Board (IASB) und ASC842 des Financial Accounting Standards Board (FASB) gelten ab Januar 2019 für alle börsennotierten Unternehmen. 

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Artikel & White Paper | 19/02/2016
FAQ - Welche Auswirkungen die neuen Lease Accounting Standards für Ihr Unternehmen haben

Ab 2019 wird sich auf dem Gebiet der Leasingbilanzierung viel ändern. Das wirft natürlich Fragen auf. Inwiefern werden sich diese neuen Standards beispielsweise auf die Bilanz und Betriebsführung Ihres Unternehmens auswirken? In diesem FAQ haben wir fünf häufig gestellte Fragen zur Leasingbilanzierung für Sie beantwortet. 

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Artikel & White Paper | 05/04/2017
Artikel - Compliance bei der Leasingbilanzierung

Die neuen FASB- und IASB-Vorschriften zur Leasingbilanzierung haben einen erheblichen Einfluss auf die wesentlichen Finanzparameter in den Finanzausweisen, die Unternehmen im Rahmen ihrer Jahresberichte veröffentlichen. 

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Entdecken Sie Planon Lease Accounting

Was sind die wesentlichen Änderungen beim Lease Accounting?

1. Operating Lease in der Bilanz

Die neuen Standards IFRS 16 und ASC 842 umfassen Änderungen in der Art und Weise, wie Immobilien, Sachanlagen und immaterielle Vermögenswerte für Leasingverhältnisse erfasst werden. Gemäß den derzeitigen Standards IAS 17 (IFRS) und ASC 840 (FASB) werden Verpflichtungen aus Operating Leases nicht bilanziert, während Financing Leases in der Bilanz ausgewiesen werden. Operating Leases wurden bisher nur im Anhang des Geschäftsberichts des Unternehmens ausgewiesen. Die neuen Lease Accounting Standards IFRS 16 und ASC 842 stellen sicher, dass Leasingverbindlichkeiten einheitlich ausgewiesen werden. Sämtliche Asset- und Immobilienleasings mit einer Laufzeit von mehr als zwölf Monaten werden gemäß IFRS 16 automatisch als Financing Lease und gemäß ASC 842 als Operating oder Financing Lease in der Bilanz ausgewiesen. Eine PwC-Studie zeigt, dass dadurch die verzinslichen Verbindlichkeiten im Durchschnitt um 58 % steigen werden. In Branchen, die viele gemietete bzw. geleaste Immobilien und Assets in ihrem Portfolio haben, können diese sogar um mehr als 200 % steigen. Damit in Beziehung stehende Finanzkennzahlen wie das EBITDA (Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen auf Sachanlagen und Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände), der Verschuldungsgrad und die Solvabilität (Eigenmittelausstattung) werden sich dementsprechend ändern. Die neuen Lease Accounting Standards lassen Raum für Interpretationen, erfordern jedoch eine Bewertung im Rahmen des Leasing-Management-Prozesses und klar dokumentierte Begründungen sowie einen Entscheidungsrahmen, um eine Compliance-konforme Berichterstattung sicherzustellen.

2. Kapitalisierung von zusätzlichen Kostenfaktoren bei IFRS 16 und ASC 842

Während in den bisherigen IASB- und FASB-Lease Accounting Systemen nur die Grundmiete in die Kapitalisierung einbezogen wurde, werden nach den neuen Standards IFRS16 und ASC 842 auch zusätzliche Kosten berücksichtigt. Kostenfaktoren wie variable Miete, Sonderkonditionen oder zwingende Mietverlängerungen, bedingte Mietzahlungen, restwertbezogene Verpflichtungen, Beträge für Kaufoptionen, Anschaffungskosten für das Leasing sowie Kosten für Investitionen zur Entfernung von Mietereinbauten nach dem Leasingverhältnis werden im Nutzungsrecht sowie in der Kapitalisierung dieser Beträge in der Bilanz berücksichtigt.

3. Einbeziehung von Leasingverlängerungen und Indexierungen

Optionale Verlängerungszeiträume müssen in die Kapitalisierung einbezogen werden, sofern sie „angemessen sicher“ sind. Dies lässt Raum für Interpretationen und stellt zugleich ein erhebliches Compliance-Risiko dar. Bei der Beurteilung der Finanzberichterstattung durch Wirtschaftsprüfer muss die Begründung für einen eventuellen Ausschluss akzeptiert werden. Besondere Aufmerksamkeit muss den Auswirkungen von Indexierungen bei IFRS 16 gewidmet werden. Änderungen im Index erfordern eine vollständige Neuberechnung nach IFRS 16, was die Volatilität der Leasing-Bilanzkennzahlen hinsichtlich Nutzungsrecht und Haftung erhöhen kann.

4. Neue Angaben und SOX-Compliance

Neben der Bilanzierung von Leasingverträgen erfordern die neuen Rechnungslegungsstandards IFRS 16 und ASC 842 noch weitere Angaben. Diese sollen Investoren und anderen Stakeholdern dabei helfen, die immobilien- und assetbezogenen Leasingverbindlichkeiten, den Zeitpunkt der finanziellen Verpflichtungen sowie die Unsicherheiten hinsichtlich der Cashflows aus Leasingverhältnissen besser zu verstehen. In den meisten Fällen müssen diese zusätzlichen Informationen SOX-konform sein, was wiederum bedeutet, dass alle Änderungen in Leasingverträgen nachverfolgt und dokumentiert werden müssen. Zudem muss nachgewiesen werden, dass die getroffenen Entscheidungen autorisiert wurden.

5. IFRS 16 und ASC 842 erfordern eine größere Genauigkeit im Lease Management Prozess

Laut den neuen Standards IFRS 16 und ASC 842 müssen nahezu alle immobilien-, eigentums- und vermögenswertbezogenen Leasingverhältnisse kapitalisiert und zusätzliche Leasinginformationen erfasst werden. Dies wird sich auf das Tagesgeschäft der Leasingverwaltung und zugehörige IT-Lösungen auswirken. Die Verpflichtung zur Angabe von Informationen über den Zeitpunkt und die Ungewissheit der Cashflows erfordert eine detailliertere Erfassung von Leasingdaten. Da sich die finanziellen Auswirkungen von Leasingverlängerungen grundlegend ändern werden, werden Lease-Szenario-Planung, Bilanzmodellierung und Beurteilungen zu einem wichtigen Teil des Entscheidungsprozesses, in den Controller und CFOs eingebunden werden müssen.

Sind Sie bereit für IFRS 16?

Die veröffentlichten Standards IFRS 16 und ASC 842 sind für Aktiengesellschaften, die nach IFRS oder US-GAAP bilanzieren, ab dem Geschäftsjahr 2019 verpflichtend, beinhalten aber auch die Anforderung, in den Geschäftsjahren ab 2017 über ihre Regelungen Bericht zu erstatten. Während der Übergangsphase zwischen 2017 und 2019 sind die Meldepflichten nach ASC 840 und IAS17 weiterhin wirksam, sodass eine doppelte Leasingberechnung und -berichterstattung ohne Doppelzahlung und Bilanzierung erforderlich ist.

Lease Accounting in IWMS

Angesichts der bevorstehenden Änderungen beim Lease Accounting benötigen Unternehmen ein Instrument, mit dem sie integrierte Betrachtungen zu ihrer Portfolio- und Assetstrategie, Leasingverlängerungen und Leasingangeboten durchführen können, und zwar in der jeweiligen Fachsprache der Geschäftsführung, Controller, Wirtschaftsprüfer und anderer Finanzexperten. Eine Leasingverlängerung kann sich erheblich auf die Kosten und Verbindlichkeiten auswirken und muss auf SOX-konforme Weise berechnet und ausgewiesen werden. Die in den Standards IFRS 16 und ASC 842 festgelegten neuen Anforderungen an das Lease Accounting erfordern eine genaue Verwaltung aller mit Leasingverträgen im Zusammenhang stehenden Kosten und Zahlungen auf chronologisch transparente Weise. Dies erfordert wiederum ein professionelles Lease- und Mietvertragsmanagement, das ausgereifte Integrated Workplace Management Systeme (IWMS) bieten können. Das Lease Accounting ist eine wichtige Zusatzlösung, die als eigenständiges System für Controller oder in Kombination mit dem Lease- und Mietvertragsmanagement des IWMS genutzt werden kann. In beiden Fällen mit nahtloser Integration in Ihr Finanzsystem.

Infografik - Bekommen Sie die Kontrolle über Ihre Immobilien

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