Klantenportal customer-icon
22 augustus 2017

Opstellen van een meerjaren onderhoudsplan, waar moet je aan denken?

Helder inzicht in uit te voeren onderhoudswerkzaamheden en bijbehorende kosten, behoud van de gewenste kwaliteit en waarde van het vastgoed, én minder onderbrekingen van het primaire proces: enkele voordelen die het gebruik van een meerjaren onderhoudsplan kunnen opleveren. In mijn vorige blog vertelde ik wat een meerjaren onderhoudsplan precies is en welke kosten de inzet ervan voor organisaties bespaart. In de blog van vandaag meer over het opstellen van een meerjaren onderhoudsplan, de NEN 2767-norm en het gebruik van een gestandaardiseerde onderhoudsbibliotheek.

FAQ - Veelgestelde vragen over het meerjaren onderhoudsplan

In deze FAQ leest u vijf veelgestelde vragen over het meerjaren onderhoudsplan. Ga er direct mee aan de slag!

Download

Het opstellen van een meerjaren onderhoudsplan
Voor het opstellen van een meerjaren onderhoudsplan is veel informatie nodig over het gebouw en over onderhoud in het algemeen. De belangrijkste benodigde informatie bestaat uit de volgende drie onderdelen: onderhoud behoevende elementen, onderhoudsactiviteiten en uitvoeringsjaren. 

  1. Onderhoud behoevende elementen
    Als eerste is het noodzakelijk om te bepalen wat de elementen zijn aan uw gebouwen, terreinen en installaties die onderhoud vereisen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de dakbedekking, het schilderwerk en de luchtbehandelingsinstallatie. Ook is het nodig om te weten hoeveel van deze elementen aanwezig zijn om ook de omvang van het onderhoud te kunnen bepalen.

  2. Onderhoudsactiviteiten
    Vervolgens moeten de specifieke onderhoudsactiviteiten bepaald worden voor de aanwezige elementen. Denk hierbij aan vervanging, reiniging, keuring en servicebeurten. Van deze activiteiten dient per element bepaald te worden wat de kosten zijn en met welke regelmaat deze activiteit normaliter dient te worden uitgevoerd. Denk hierbij aan het vervangen van bitumineuze dakbedekking om de twintig jaar en een jaarlijkse keuring van de valbeveiliging.

  3. Uitvoeringsjaren
    Tot slot dient bepaald te worden in welk jaar de onderhoudsactiviteiten uitgevoerd moeten worden. In het verleden werd hiervoor vaak gekeken naar het bouwjaar van het gebouw. Dus bij een gebouw met bouwjaar 2000 werd het vervangen van de bitumineuze dakbedekking in 2020 gepland. Dit is een zeer theoretische manier van het bepalen van de uitvoeringsjaren waarbij geen rekening wordt gehouden met de feitelijke technische staat van de elementen.

Er zijn echter veel factoren die invloed hebben op de technische staat en daarmee op de vervangingscyclus van een element. Denk aan de kwaliteit van het element, de plaats van het element en het gebruik van het element. Bij het bepalen van de uitvoeringsjaren in het meerjaren onderhoudsplan op basis van het bouwjaar wordt hier geen rekening mee gehouden. Veel vaker wordt dan ook gekozen voor de inzet van een ervaren onderhoudsinspecteur om de uitvoeringsjaren van de onderhoudsactiviteiten te bepalen op basis van een beoordeling van de technische kwaliteit van de elementen op locatie. In 2006 is hiervoor een Nederlandse norm gepubliceerd, genaamd ‘NEN 2767 Conditiemeting van gebouwen’.

De NEN 2767-norm
De NEN 2767 is een objectieve inspectiemethode voor het bepalen van de technische staat van gebouwen en installaties. De methodiek biedt het voordeel dat het een uniforme meetmethode is die door verschillende inspecteurs met verschillende achtergronden op dezelfde wijze kan worden toegepast. Bovendien wordt dezelfde beoordeling van de technische staat van elementen gehanteerd. Om vanuit de conditiemeting een meerjaren onderhoudsplan op te stellen, wordt de geconstateerde conditie van een element afgezet tegen de minimale vereiste conditie vanuit de doelstellingen van de organisatie. Zo ontstaat een objectieve bepaling van de uitvoeringsjaren van de onderhoudsactiviteiten en de bijbehorende benodigde investering.

Snelle start met een gestandaardiseerde onderhoudsbibliotheek
Om niet zelf alle mogelijke onderhoud behoevende elementen en gerelateerde onderhoudsactiviteiten te moeten verzinnen, kun je gebruikmaken van een gestandaardiseerde onderhoudsbibliotheek. De onderhoudsbibliotheek van Planon Building Management bevat ruim 3.000 bouwkundige en installatietechnische elementen. Dit is inclusief meer dan 9.000 onderhoudsactiviteiten, met normkosten, vakgroep en overige labels. De codering van de bibliotheek is gebaseerd op de hoofdindeling van de NL/SfB. Dit is een classificatiemethode die geldt als standaard voor de bouw- en installatiebranche en wordt veel gebruikt bij het ontwerpen, realiseren en beheren van gebouwen. In combinatie met de Planon Condition Assessor software stel je hiermee op een eenvoudige manier een onderhoudsplanning samen.

Wil je meer weten over hoe Planon Building Management kan ondersteunen in het opstellen en gebruiken van een meerjaren onderhoudsplan? Download dan onze productbrochure voor vastgoedbeheerders.

Mark van Burg
Sales Manager Planon Building Management