Voor veel woningcorporaties staat de financiële haalbaarheid van hun maatschappelijke opgave steeds verder onder druk. Ook bij Ymere groeit de spanning tussen de ambitie om voldoende betaalbare, duurzame woningen aan te bieden en de beperkte financiële ruimte om die opgave blijvend waar te maken. Dat vraagt om scherpe keuzes, beter inzicht in de financiële impact van investeringen en een manier van sturen die verder gaat dan alleen ratio’s en jaarbegrotingen. Wat betekent dat in de praktijk voor vastgoedsturing, besluitvorming en de organisatie als geheel? CorporatieGids Magazine sprak hierover met portefeuille-analist Frank Vernooij van Ymere.
De financiële haalbaarheid staat bij Ymere de afgelopen jaren steeds verder onder druk, begint Frank het gesprek: “In onze strategie streven we naar voldoende beschikbare, duurzame en betaalbare huurwoningen in een fijne leefomgeving, maar daarbij lopen we tegen de realiteit aan dat we geen sluitend verdienmodel hebben om die ambities blijvend waar te maken. Vanuit onze maatschappelijke taak kiezen we er bewust voor om onze verdiencapaciteit te beperken, bijvoorbeeld door huren af te toppen en slechts beperkt woningen te verkopen. Tegelijkertijd ligt er een grote investeringsopgave, zowel in nieuwbouw als in het toekomstbestendig maken van de bestaande voorraad. Daar komen ook regulier onderhoud en het inlopen van onderhoudsachterstanden nog bij. De uitgaven die nodig zijn om aan die totale opgave te voldoen, overstijgen onze verdiencapaciteit. Daardoor is ons huishoudboekje uit balans en vullen we tekorten nu aan met leningen en woningverkoop. Dat is voor nu nog vol te houden, maar geen model dat eeuwig houdbaar is.”
Frank Vernooij, Ymere. Foto: Theo Scholten
Juist omdat de financiële middelen beperkt zijn, is volgens Frank veel scherpere financiële sturing nodig. “Omdat we ons geld zo veel mogelijk inzetten voor onze maatschappelijke doelen, moeten we zorgvuldig zijn in wat we uitgeven en onder welke voorwaarden. Die sturing krijgt bij ons vorm via financiële randvoorwaarden voor investeringen. Een nieuwbouwwoning realiseren doen we in eerste instantie om een maatschappelijk doel te dienen, namelijk meer beschikbaarheid. Maar op de lange termijn moet zo’n investering ook weer iets opleveren waarmee we opnieuw kunnen investeren. Daarom toetsen we de doelmatigheid van investeringen expliciet. We zetten het geïnvesteerde vermogen af tegen de netto opbrengst uit de toekomstige vastgoedexploitatie. Voor elke euro die we investeren, verwachten we minimaal een bescheiden rendement dat weer kan worden ingezet voor onze maatschappelijke opgave. Zo’n som helpt ons ook om scherp te blijven op ontwerp, inkoop, materiaalgebruik en bouwproces, en stimuleert ons om bijvoorbeeld alternatieve bouwvormen zoals industrieel bouwen serieus te onderzoeken.”
De situatie waar je uiteindelijk als corporatie heen wilt, noemt Frank een duurzaam prestatiemodel: “Dit toekomstperspectief gebruiken we als een soort financieel kompas dat zichtbaar maakt of een corporatie op termijn haar eigen broek kan ophouden. In de kern gaat het om een eenvoudig principe: inkomsten en uitgaven moeten structureel met elkaar in balans zijn, zodat je de financiële continuïteit van de organisatie zelfstandig kunt waarborgen. Het model helpt bewustzijn te creëren over de financiële gevolgen van beleidskeuzes. Wij hebben op dit moment nog geen duurzaam prestatiemodel – onze huren zijn immers niet kostprijsdekkend – en dat maken we expliciet inzichtelijk in onze meerjarenplanning en verantwoording. Juist daardoor kunnen we beter zien waar het verdienmodel knelt en aan welke knoppen we nog kunnen draaien om het te verbeteren. Dat helpt om intern scherpere keuzes te maken in bijvoorbeeld verhuur, onderhoud en investeringen, maar ook om het gesprek breder te voeren over wat er sectorbreed nodig is om corporaties financieel toekomstbestendig te houden.”
Frank licht dit toe met cijfers uit de praktijk: “Voor de komende vijf jaar verwachten wij gemiddeld zo’n 740 euro per woning per maand aan huurinkomsten te ontvangen. Tegelijkertijd komen we per woning ongeveer 200 euro tekort voor de investeringen die nodig zijn. Dat tekort vullen we zoals gezegd nu aan met woningverkoop en leningen, maar beide hebben een prijs. Verkoop betekent verlies van toekomstige huurinkomsten en lenen leidt tot extra rentelasten. Omdat investeringen in bestaand bezit nauwelijks extra huurinkomsten opleveren, maar wel extra financieringslasten veroorzaken, ontstaat zo een negatieve spiraal waarbij er onder aan de streep steeds minder geld overblijft om opnieuw te investeren. Daarbij speelt mee dat Ymere een relatief oude portefeuille heeft met veel vooroorlogs en monumentaal bezit, funderingsproblematiek en een stevige verduurzamingsopgave. Maar ook bij nieuwbouw zien we die spanning terug. In de regio Amsterdam liggen de stichtingskosten van een sociale huurwoning al snel boven de 300.000 euro, terwijl de exploitatie dat onvoldoende dekt.”
Op de vraag wat ervoor nodig is om met financiële sturing aan de slag te gaan, vertelt Frank: “Dat vraagt allereerst om een integrale blik op vastgoed. Wij kijken niet alleen naar cijfers, maar leggen op portefeuille- en complexniveau de verbinding tussen huurder, huurbeleid, leefbaarheid, onderhoud en investeringen. Vanuit onze portefeuillestrategie vertalen we de maatschappelijke en vastgoedopgave door naar complexplannen, waarna de financiële sturing toetst wat daarvan haalbaar is.”
De sleutel zit volgens hem in het combineren van overzicht en inzicht. “Je moet eerst goed weten wat je vertrekpunt is: wat voor bezit heb je, in welke staat verkeert het, hoe zien huurcontracten eruit en welke investeringen of onderhoudsopgaven komen eraan? Vervolgens wil je inzicht in de financiële prestaties en toekomst van een complex, bijvoorbeeld via historische onderhoudsuitgaven, verhuurmutaties en toekomstige kasstromen. Pas dan kun je echt sturen op de impact van beleidskeuzes.”
Voor de ondersteuning van vastgoedsturing werkt Ymere al langere tijd samen met Reasult, onderdeel van Planon Real Estate, vertelt Frank: “We gebruiken hun expertise voor de financiële sturing op vastgoedprojecten en voor het taxatiemanagement van onze totale portefeuille. Recent heeft Ymere daarbij de stap gezet naar Planon Real Estate Assets voor het taxatiemanagement en de financiële sturing op complexniveau. Daarmee verwachten we een volgende professionaliseringsslag te maken, vooral als het gaat om het opstellen van goede financiële prognoses op complexniveau. Daarbij zit de meerwaarde niet alleen in de software, maar ook in de begeleiding. Reasult denkt actief mee over de inrichting van de data en rekenmodellen, en via een gebruikersgroep trekken we ook op met andere corporaties om inzichten uit te wisselen. Dat helpt ons om de vastgoedsturing stap voor stap verder te versterken.”
Volgens Frank werkt financiële sturing pas echt als die niet binnen de financiële kolom blijft hangen, maar door de hele organisatie wordt gedragen. “Het begint met bewustwording: erkennen dat ons huidige verdienmodel financieel niet duurzaam is, en tegelijk laten zien dat iedere collega vanuit zijn of haar eigen rol kan bijdragen aan verbetering. Als wij bijvoorbeeld een tekort van 200 euro per woning hebben, dan wordt dat een meetbaar streven om dat tekort terug te dringen. Dat geeft richting aan efficiënter werken en initiatieven waarmee je in verhuur, onderhoud of ontwikkeling kosten kunt besparen.”
Frank benadrukt dat Ymere nog niet op het punt is waarop het kan zeggen dat het huishoudboekje in balans is en er sprake is van een duurzaam prestatiemodel. “Daarvoor liggen de komende jaren nog te veel financiële uitdagingen voor ons. Tegelijkertijd helpt het model ons wel om heel concreet en meetbaar te maken waar we naartoe willen en hoe we onze voortgang stap voor stap kunnen volgen. Die opgave ligt niet alleen bij Ymere zelf, maar ook breder in de sector en de politiek. Wat wij als organisatie wél kunnen doen, is de juiste randvoorwaarden scheppen om financieel duurzaam te sturen en doelmatig te werken.”
Op donderdag 10 september vertelt Frank meer over het streven naar een duurzaam prestatiemodel tijdens een theatersessie op CorporatiePlein. Nog niet aangemeld? Dat kan op www.corporatieplein.nl.
Bron: CorporatieGids Magazine, Foto: Theo Scholten
Blijft u werken met losse spreadsheets en tijdrovende rapportages? Het is tijd om de regie te nemen. In dit e-book leest u hoe vastgoedbeleggers kunnen overstappen van verouderde processen naar een volledig geïntegreerde, datagedreven portfoliomanagementstrategie.
Meer lezen
Grip op uw vastgoedportefeuille: creëer focus met betrouwbare data, gestroomlijnde processen en technologie voor effectief portefeuillemanagement.
Lees meer