I mitt förra blogginlägg beskrev jag en metod från Alan AtKisson som går ut på att påskynda hållbarhetsomvandlingen i fyra steg: Indikatorer, System, Innovation, Strategi. Genom att förstå dessa fyra delar i förbättringsprojekt kan det hjälpa oss att sätta komplexa delar i perspektiv, förbli organiserade och behålla fokus på resultatet vi vill uppnå.
I en miljö med allt högre tempo och där vi försöker ta oss an fler och fler projekt samtidigt kan det underlätta att ha ett enkelt och okomplicerat ramverk att falla tillbaka på för att inte glömma vilka våra primära avsikter är.
I detta blogginlägg vill jag återigen titta på AtKissons process i fyra steg – men genom att fokusera på fastighetsförvaltning och lyfta fram möjligheter för yrkesverksamma inom fastighetsförvaltning och hållbarhet att arbeta tillsammans. Faktum är att om de här två avdelningarna samarbetar stärks verksamheten och den enorma rikedom av kunskap och värdefulla data som fastighetsförvaltningsteamet samlar in och använder tydliggörs.
Låt oss titta närmre på detta:
Det första steget kan verkligen appliceras på fastighetsförvaltning. Fastighetsförvaltare är på många sätt arbetsplatsens ögon och öron. Eftersom de ansvarar för att fixa det som går fel vet de när utrymmen är obekväma, när vattnet inte rinner (eller översvämmar), när belysningen inte fungerar och när det inte går att ta sig fram i byggnader.
De vet också vad brandkåren har anvisat, vad hälso- och säkerhetsinspektören har pekat ut och om hissarna har genomgått sin årliga besiktning. Fastighetsförvaltare ser vilka fastigheter som används mycket och behöver regelbunden rengöring, vilka utrymmen som är lediga, vad som förs in i byggnaden och vad som förs ut. Kort sagt så sitter fastighetsförvaltningen på all information. Om de har ett IWMS-system är informationen dessutom välorganiserad, uppdaterad och rapporterbar. Och om den är rapporterbar är den förbättringsbar.
Indikatorernas betydelse kan inte överskattas. Många studier har visat att åtkomst till data ofta kan bidra till enorma beteendeförändringar. När vi människor vet att något kan mätas utvecklar de ett intresse för att förbättra det. Eftersom de har tillgång till så mycket data har fastighetsförvaltare en unik position att främja hållbarhetsförbättringar genom att göra fastighetsanvändarna medvetna om positiva och negativa effekter av deras beteende. Ett exempel: När den amerikanska miljöskyddsmyndigheten 1986 instiftade en förteckning över giftiga utsläpp, där fabrikerna måste rapportera sina utsläppsnivåer årligen utan påföljd, sjönk utsläppen med 40 procent på fyra år.
Fastighetsförvaltningsavdelningen är en naturlig samarbetspartner när du utvärderar INDIKATORER vid hållbarhetsinitiativ. Här är några frågor som du kan ställa till ditt fastighetsförvaltningsteam för att ta reda på var behoven finns:
Fastighetsförvaltare är per definition systematiska tänkare, eftersom byggnader är komplexa system av system. Som arkitekt bygger min kärlek till byggnader på komplexiteten i överlappande, sammankopplade och ömsesidigt beroende system som består av byggnader, universitetsområden och städer. Det omfattar allmännytta som uppvärmning, kylning, rörsystem, el och kommunikation, men även cirkulation, åtkomstkontroll, brandskydd, fönster och leveranser. Och här kommer en aspekt som många glömmer – Ekonomi är ett system som interagerar kritiskt med varje enskilt fysiskt och mänskligt system. Kunskap om alla dessa system kan inneslutas i ett annat system: Ett informationshanteringssystem som har förmågan att registrera, sammanställa, jämföra och reagera på information om alla de här komplexa konstruktionerna.
Förändringar i ett system kan få enorma och oväntade konsekvenser i ett annat. Jag hörde nyligen Joe Allan, medförfattare till boken Healthy Buildings, tala på konferensen IFMA World Workplace 2021. En av berättelserna, som även finns med i boken, handlade om det tidiga försöket, som påbörjades under oljekrisen på 70-talet, att spara energi genom att strama åt byggnaders klimatskal och se till att de inte läckte uppvärmd eller nedkyld luft genom bristfälligt tätade fönster, dörrar och andra öppningar i klimatskalet. Arbetet fungerade, men det hade en allvarlig bieffekt: Utan ventilationen ackumulerades skadliga ämnen (idag kallade flyktiga organiska föreningar eller VOC) i byggnader och gjorde användarna sjuka. ”Sjuka hus-sjukan” blev ett allvarligt problem – byggnaderna behövde tillräcklig tillgång till frisk luft. Mekaniska system fick bli större och kraftfullare för att hantera de negativa effekterna av tätare klimatskal.
Byggnadernas komplexitet kan hamna i skuggan av komplexiteten i den globala miljön, men att tänka på komplexa system är fortfarande en primär kompetens för att ta itu med båda. Bra fastighetsförvaltare har den kompetensen och kan effektivt använda den för att hjälpa sina organisationer att hantera hållbarhetsfrågor.
När ditt mål är att förbättra ditt sätt att arbeta är nya idéer hårdvaluta. Ett problem: Många idéer kostar mycket pengar. Fastighetsförvaltare är smärtsamt medvetna om att konkurrensen om varenda investeringskrona är hög. ”Att göra mer med mindre” är ett så vanligt uttryck i fastighetsvärlden att det närstan är komiskt.
Genom att arbeta med ständigt begränsade budgetar har fastighetsförvaltare lärt sig att identifiera förändringarna – belysningsförbättringar, takbyten, golvuppgraderingar osv. – som ger störst positiv effekt och som minskar de allvarligaste konsekvenserna.
Under arkitektutbildningen fick jag lära mig att de största möjligheterna till kreativitet (innovation) uppstår när man arbetar med strikta begränsningar. I fastighetsförvaltare hittade jag själsfränder. För arkitekter, ingenjörer och fastighetsförvaltare tvingar begränsningar oss att hitta de hävstångspunkter där vi kan göra de största skillnaderna med de minsta ändringarna. Detta leder oundvikligen till innovation, till nya sätt att lösa gamla problem.
Kunskap om data, komplexa system och förmågan att hitta sätt att göra mer med mindre är en kombination som antyder att fastighetsförvaltare kan, och bör, ha en viktig roll i utvecklingen av hållbarhetsstrategier.
Den framlidna hållbarhetsledaren Donella Meadows har pekat på att komplexa system som det globala ekosystemet tenderar att fungera kontraintuitivt, och att våra intuitiva svar därför ofta är att driva på i fel riktning. Detta antyder att de företag som har definierat och publicerat sina mål måste utnyttja betydande kompetenskällor för att uppfylla målen. Jag föreslår inte att fastighetsförvaltare ska sköta det här själva, men det verkar tydligt att många av de kompetenser som utvecklats av fastighetsförvaltare är mycket viktiga, vilket innebär att de bör en framträdande plats vid bordet. Fastighetsförvaltare vårdar några av de viktigaste uppgifterna en organisation har och är därför en fantastisk samarbetspartner vid hållbarhetsinitiativ. De kan bidra till att förbättra projekt genom att gå tillbaka till grunderna, att se vad som finns och var förbättringsansträngningar kan göra störst skillnad.
